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原标题:融信中国遭穆迪、标普下调评级,“三道红线”全绿为仍何不被评级机构看好?

出品 | 搜狐财经

作者 | 岳家琛

9月16日下午,穆迪将融信中国的企业家族评级从“B1”下调至“B2”,高级无抵押评级“B2”下调至“B3”,主体评级展望维持“稳定”。

这并非融信首次遭到评级下调。就在两天前的9月14日,标普将融信中国的主体信用评级从“B+”下调至“B”。

业绩层面,今年上半年,融信中国毛利21.75亿元,同比减少30.73%;净利润10.4亿元,同比减少36.77%。

截至9月16日收盘,融信中国股价跌至3.69港元,创上市以来新低。按照目前股价计算,融信中国市值仅62.12亿港元,甚至不及该公司8月单月销售额的二分之一。

预期2021全年毛利率仅11%至12%

事实上,今年以来,评级机构曾多次下调融信中国的信用评级。

4月12日,惠誉官网发布报告称,已将融信中国的长期外国货币发行人默认评级的展望从“稳定”下调至“负面”,并确认评级为“BB-”。

加上近日下调评级的穆迪和标普,融信已遭世界三大评级机构下调评级。融信中国为何频频遭遇评级机构看衰?

根据评级机构报告显示,盈利能力下滑是融信中国遭遇评级下调的重要原因。

惠誉认为,限价政策下,长三角高端项目平均土地储备成本增加了15%,占合同平均售价的比例达37%,这直接导致融信中国利润率降低。

财报显示,今年上半年,融信中国实现营业收入217.39亿元,同比增长3.2%;对应毛利21.75亿元,同比减少30.73%;净利润10.4亿元,同比减少36.77%。

据此计算,融信上半年毛利率10.04%,远低于行业平均水平,与自身相比亦同比下滑近5个百分点;净利率仅4.78%。

张立新在业绩会上曾表示,按照现在投资的标准,毛利率应该逐渐会回到15%,甚至15%以上的水准。

标普则认为,未来2年融信中国的项目利润率可能依然较低,预期该公司2021年的毛利率将依然较低为11%-12%,2022年仅略微改善至12%-13%。

2016-2018年,融信中国在市场过热时期高价购入一些项目,这些项目中一部分随后受到限价政策的影响。

未售出土储1990万平米,或仅够支持2.5年业务增长

“上半年整个低毛利项目结转在150亿,占比还是比较大的,有69%的占比,也导致我们上半年的毛利率10%的水平。下半年预计结转规模在300亿左右,其中1/3还是低毛利的状态。另外200亿左右是正常毛利的项目。”融信中国首席财务官张立新说。

对此,标普预计2021年下半年融信中国将确认约100亿元项目收入,毛利率不到10%,2022年和2023年将再确认200亿元项目收入。

标普认为,融信中国在一二线城市高度依赖招拍挂方式拿地,较长期内将持续限制其利润率,由于竞争激烈,这些地块的利润率通常有限。

如果按照土地成本计算,2021年上半年,标普预估融信所购土地逾50%位于杭州,71%位于长三角地区。

在杭州拿地毛利较低几乎已是行业共识,为何融信仍然选择在杭州拍地?对此,一位业内人士称,杭州虽然毛利率低,但是去化极快,可以迅速实现现金转正。

对此,标普预测这些新购项目的平均毛利率将依然为15%-17%,特定项目最低至10%。尽管这些项目拥有更好的流动性且回款更快,但并非毫无风险。“近年来一二线城市频繁出手调控楼市,市场形势变化迅速。”标普称。

土储方面,融信中国新增了土地项目39个,对应代价约469亿元,权益代价约217亿元。截至上半年末,融信中国项目数量共计282个,总土储约3162万平方米,平均土地成本8372元/平米。其中,82%土储位于一二线城市重点地段。

标普认为融信中国力求保持现有经营规模并逐步放缓拿地节奏以保持流动性。截至2021年6月末,融信中国未售出土储约为1990万平米,标普预估仅够支持2至2.5年的业务增长。标普预计融信中国2021年的土地支出将保持在大约250亿元,2022年为220至240亿元。

相较之下,去年全年拿地金额为277亿元。而上半年拿地金额已经占到去年全年的78.34%。

少数股东权益与损益占比不对称,被质疑明股实债

值得注意的是,融信中国在财务方面的成绩可谓亮眼。截至上半年末,融信中国净负债率为75%,现金短债比为1.09,扣除预收账款后的资产负债率为69.7%,“三道红线”全部达标,处于绿档。

因此,融信中国也成为罕见的“三道红线”全部达标却仍遭评级机构下调评级的房企。

截至上半年末,融信中国现金余额约321.83亿元,较2020年底进一步增长8%。另外今年上半年,融信中国融资费用9848.7万元,同比大幅减少64.2%,平均融资成本为6.52%。

财务“优等生”为何仍未被评级机构看好?

“整体上,标普认为融信中国尽管债务水平降低,但是公司的利润率低于同业,因此预测2021年和2022年融信中www.zhengezai.cn国的杠杆率将依然高企,分别为8.6至8.8倍和7.3至7.8倍。此外,融信中国拥有良好的流动性和上佳的项目去化率,可应对到期债务,但容错空间正在收窄,或需要更多依靠内部现金和新借款来偿债。”标普认为。

标普表示,若因销售产生的现金大幅减少,或收入意外下滑且利润率未出现基本假设的上升反而下降,导致融信中国的债务对EBITDA比率保持在10倍以上,标普也可能下调其评级。若融信中国能够在偿付即将到期的债务后保持良好的债务期限结构,标普就可能上调其评级。

不过,在权益占比方面,融信中国归属于母公司股东权益为176.94亿元,占比只有33.58%,少数股东权益349.95亿元,占比高达66.42%。高企的少数股东权益,或稀释了融信中国债务水平。

而在损益占比方面,融信中国归属于母公司股东净利润6.85亿元,占比为65.77%,少数股东权益应占净利润3.56亿元,占比34.23%。权益占比高达三分之二的少数股东,仅占有融信中国三分之一的净利润。

根据《公司法》规定,股东按照实缴的出资比例分取红利,但全体股东约定不按照出资比例分取红利的情况除外。“这种不对等分成,背后或许隐藏着刚性兑付义务。”一位财务人士对此解释称。而权益和损益的不对称,也使得融信中国被质疑“明股实债”。

对于评级机构下调评级,融信中国执行董事兼高级副总裁曾飞燕表示:“从整体的杠杆、流动性指标和公司持续发展能力来讲,融信中国的优势在行业里是非常明显的。近几年在流动性管理上,我们保持了克制和谨慎性,我们有能力管理好公司的评级。”

“现在融信是向内管理,提高经营效率,我们利润质量好,是能够带来现金的利润,评级机构也会看到公司的优势和公司努力。”曾飞燕称。

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